Grundsätzliche Überlegungen in der Planungsphase Stand: April 2024

Möchte man das Unternehmen unter Lebenden an eine Nachfolgerin bzw. einen Nachfolger übergeben, ist eine rechtsgeschäftliche Verfügung notwendig. Die Übertragung kann grundsätzlich im Rahmen einer Gesamt- oder Einzelrechtsnachfolge erfolgen. 

Bei einer Gesamtrechtsnachfolge (Universalsukzession) werden das zum Betrieb gehörende Vermögen sowie sämtliche Schulden uno actu – durch einen einheitlichen Rechtsvorgang – auf die Rechtsnachfolgerin bzw. den Rechtsnachfolger übertragen (z.B. Erwerb im Erbrechtsweg, Verschmelzung, Spaltung, Umwandlung). Bei Umgründungen im Sinne des Umgründungssteuergesetzes geht auch die ursprüngliche Gewerbeberechtigung auf das Nachfolgeunternehmen über. Zu beachten ist, dass Umgründungen im Firmenbuch einzutragen sind und innerhalb von 6 Monaten nach Eintragung die neue geschäftsführende Person zu bestellen und der Gewerbebehörde anzuzeigen ist. 

Hingegen tritt die Rechtsnachfolgerin bzw. der Rechtsnachfolger bei einer Einzelrechtsnachfolge (Singularsukzession) nur in bestimmte einzelne Rechte der Vorgängerin bzw. des Vorgängers ein. Das heißt, jedes Rechtsgeschäft (Verpflichtungsgeschäft) wird durch das entsprechende Verfügungsgeschäft übertragen, z.B. Eintragung ins Grundbuch, Abtretung der Forderung, Notariatsakt.

Die Übernahme kann durch Share Deal oder Asset Deal erfolgen. Beim Share Deal werden Anteile des Unternehmens übertragen (z.B. Erwerb von Gesellschaftsanteilen, Kommanditanteilen). Rechtsträgerin des Unternehmens bleibt weiterhin die Gesellschaft, es wechseln lediglich Gesellschafterinnen bzw. Gesellschafter, die auch die Vertragspartnerinnen bzw. Vertragspartner bei einem Share Deal sind. Im Gegensatz zum Asset Deal kann der Share Deal rascher und einfacher abgewickelt werden. Allerdings ist zu beachten, dass der Anteilskauf stets die Einhaltung der für die Übertragung von Geschäftsanteilen maßgeblichen Formvorschriften erfordert (z.B. zwingendes Erfordernis eines Notariatsakts bei Übertragung eines GmbH-Geschäftsanteils mittels Rechtsgeschäfts unter Lebenden).^[1]

Vertragspartnerin bei einem Asset Deal ist hingegen die Gesellschaft selbst. Bei einem Asset Deal werden wesentliche Vermögensteile (z.B. Liegenschaften) oder Wirtschaftsgüter (z.B. Maschinen) im Wege der Einzelnachrechtsnachfolge erworben. Jedes Wirtschaftsgut sowie sämtliche zu übernehmende Verträge werden vertraglich erfasst und mit entsprechendem Modus übertragen. Zudem bedarf die Übernahme eines Vertragsverhältnisses grundsätzlich der Zustimmung der jeweiligen Vertragspartnerin bzw. des jeweiligen Vertragspartners. Bei einem Erwerb mittels Asset Deal können die zu übertragenden Rechtspositionen einzeln ausgewählt werden und eine steuerliche Neubewertung der Vermögensgegenstände erfolgen. Der immaterielle Vermögensposten (Goodwill) kann abgeschrieben werden. Der Nachteil liegt jedoch in einem höheren Aufwand gegenüber einem Share-Deal. 

[1] § 76 Abs 1 GmbHG

Grundsätzlich ist bei Betriebsübergaben zu beachten, dass die Nachfolgerin bzw. der Nachfolger für Schulden und Verbindlichkeiten der Vorgängerin bzw. des Vorgängers haftet. Zwingende Haftung besteht gegenüber den Gläubigerinnen bzw. Gläubigern für sämtliche aus den zum Vermögen oder Unternehmen gehörigen Schulden, die die Übernehmerin bzw. der Übernehmer im Zeitpunkt der Übergabe kannte oder kennen musste, beschränkt mit der Höhe der Aktiva.

Die Übergabe des Betriebs kann – abhängig vom jeweiligen Rechtsgeschäft – zu unterschiedlichen steuerlichen Belastungen führen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Steuerbegünstigungen in Anspruch genommen werden (z.B. Freibetrag, halber Einkommensteuersatz sowie Grunderwerbsteuerbegünstigungen, sofern im Rahmen einer unentgeltlichen oder teilunentgeltlichen Betriebsübertragung auch Betriebsgrundstücke übertragen werden).

Bei einer Betriebsveräußerung – bei entgeltlicher Übertragung – kommt es grundsätzlich zur Aufdeckung der im Unternehmen vorhandenen stillen Reserven und zur Besteuerung der Veräußerungsgewinne. Hingegen führt eine unentgeltliche Übertragung zwingend zur Buchwertfortführung – stille Reserven werden hier nicht aufgedeckt.

Abgesehen vom Unternehmenserwerb von Todes wegen ist die Übernahme des Verlustvortrags durch die Erwerberin bzw. den Erwerber nicht möglich.

Im Unterschied zum Unternehmenserwerb im Erbweg führt die Übernahme zu Lebzeiten zu einer ex-lege – also kraft Gesetzes – Vertrags- und Haftungsübernahme der Erwerberin bzw. des Erwerbers.

Um unvorhersehbare Risiken zu vermeiden, die den gewünschten Verkaufspreis reduzieren oder sogar die Übergabe des Unternehmens gefährden können, erfordert die geplante Betriebsübernahme stets eine gründliche Due Diligence Prüfung. Als Due Diligence bezeichnet man die "gebotene Sorgfalt", mit welcher ein Unternehmenskauf im Vorfeld geprüft werden soll. Sowohl die übergebende als auch die übernehmende Person sollten die sachlichen Ressourcen und die strategische Positionierung des Unternehmens am Markt – so exakt wie möglich – einschätzen können, die Vermögens- und die Ertragslage des Unternehmens kennen sowie sämtliche Verträge (insbesondere mit Geschäftspartnerinnen bzw. Geschäftspartnern, Mitarbeitenden, Kundinnen bzw. Kunden, Versicherungsunternehmen und Lieferantinnen bzw. Lieferanten) unter die Lupe nehmen.

Kurz gesagt, die Due Diligence Prüfung dient dazu, jene Stärken und Schwächen des Unternehmens zu erkennen, die einen Spielraum für Preisverhandlungen eröffnen. Gleichzeitig wird auch deutlich, in welchen Bereichen die Veräußerin bzw. der Veräußerer Gewähr und Garantien für Richtigkeit und Vollständigkeit leisten soll und welche wertsteigernden Potenziale noch optimiert werden können. Eine Betriebsübergabe hat auch gravierende Konsequenzen für Gläubigerinnen und Gläubiger der übergebenden Person. Um sicherzustellen, dass diese keine finanziell "schwächeren" Vertragspartnerinnen bzw. Vertragspartner bekommen, schützt das Gesetz diese wie folgt:

In Folge eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden (z.B. Kauf, Schenkung oder Einbringung in eine Gesellschaft) greift die zwingende Bestimmung des § 1409 ABGB, nach welcher die erwerbende Person für sämtliche zum Unternehmen gehörigen Schulden, die die Erwerberin bzw. der Erwerber kannte oder kennen musste, haftet. Die Haftung ist mit der Höhe der übernommenen Aktiva begrenzt. Etwaige abweichende Vereinbarungen zwischen der übergebenden und der übernehmenden Person können die Haftung nicht ausschließen. Der zwingende gesetzliche Schuldbeitritt eröffnet Gläubigerinnen und Gläubigern den Zugriff auf das Vermögen bzw. die Haftungsmasse sowohl der Veräußernden als auch der Erwerbenden.

Das Unternehmensgesetzbuch (UGB) fußt auf der Kontinuitätstheorie und verschafft mit der Bestimmung § 38 Abs 1 UGB Kontinuität in Bezug auf bestehende Rechtsverhältnisse; im Zweifel gehen somit sämtliche nicht höchstpersönliche Rechtsverhältnisse im Zuge der Übertragung eines Unternehmens von Veräußernden auf Erwerbende über (es handelt sich daher nicht um einen bloßen Beitritt der Erwerbenden, sondern um eine Übernahme der Rechtsverhältnisse).^[3] Nach dieser Bestimmung löst die Übertragung von Unternehmen im Wege der Einzelrechtsnachfolge den gesetzlichen Eintritt der erwerbenden Person in alle unternehmensbezogenen Rechtsverhältnisse aus. Es entsteht grundsätzlich eine uneingeschränkte Haftung der erwerbenden Person für "Altverbindlichkeiten", unabhängig davon, ob diese Verbindlichkeiten bekannt waren.

[3] Brugger, Unternehmenserwerb² Kap. 13 (Stand 1.10.2020, rdb.at)

Die übernehmende Person haftet unbeschränkt auch für Beiträge, Beitragszuschläge, Verzugszinsen und Verwaltungskostenersätze der übergebenden Person nach dem Allgemeinen Sozialversicherungsgesetz (§ 67 Abs 4 ASVG). Unkenntnis der Erwerbenden befreit von der Haftung lediglich, wenn diese auf Auskünften des Versicherungsträgers beruht. Die Haftung ist auf Beitragsschulden für die Zeit von höchstens 12 Monaten vor der Betriebsübergabe beschränkt.

Eine verschärfte Haftung gilt für Erwerberinnen bzw. Erwerber aus dem Kreis der Angehörigen. Geht der Betrieb auf Angehörige (z.B. Kinder, Ehegattin bzw. Ehegatte, Lebensgefährtin bzw. Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie, Verwandte zweiten und dritten Grades in der Seitenlinie) über, haften diese, solange sie nicht nachweisen, dass sie die Beitragsschulden nicht kannten bzw. trotz ihrer Stellung im Betrieb der Vorgängerin bzw. des Vorgängers nicht kennen konnten. Nahe Angehörige haben daher ihre unverschuldete Unkenntnis der Beitragsschulden zu beweisen.

Diese verschärfte Haftung gilt auch für am Betrieb bisher wesentlich beteiligte Personen sowie für Personen mit wesentlichem Einfluss auf die bisherige Geschäftsführung (z.B. leitende Angestellte, Prokuristinnen bzw. Prokuristen).

Der Grundsatz, dass Abgabenschulden grundsätzlich persönliche und nicht übertragbare Schulden sind, wird im Falle einer Unternehmensnachfolge durchbrochen. Die erwerbende Person eines Unternehmens haftet – als Einzelrechtsnachfolgerin – neben der Veräußerin bzw. dem Veräußerer für betriebsbezogene Abgabenschulden (z.B. Lohnsteuer, Umsatzsteuer, Energieabgaben, Kommunalsteuer, Kapitalertragsteuer, Normverbrauchsabgabe), die auf den Zeitraum des letzten, vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres entfallen. Die Erwerberin bzw. der Erwerber muss die Schulden gekannt haben oder hätte sie aufgrund der nötigen Sorgfaltspflichten kennen müssen, wobei die Erwerberin bzw. den Erwerber eine Erkundigungspflicht trifft. Die Haftung hierfür ist mit dem Wert der übernommenen Aktiva begrenzt.

Auch haften erwerbende Personen gemäß § 15 Abs 2 BAO für falsche oder unvollständige Abgabenerklärungen der veräußernden Person, sofern sie diesen Verstoß nicht binnen 3 Monaten ab Kenntnis hierüber der Abgabenbehörde anzeigen.

Keine Haftung besteht für nicht betriebsbezogene Abgaben wie die Einkommensteuer, Körperschaftssteuer, Grunderwerbsteuer, Kraftfahrzeugsteuer, Dienstgeberbeitrag zum Familienlastenausgleichsfonds, motorbezogene Versicherungssteuer, Straßenverkehrsbeitrag, Altlastenbeitrag, Säumniszuschläge.

Es gilt der Grundsatz der Nachrangigkeit, wonach die Erwerberin bzw. der Erwerber nur dann zur Haftung herangezogen werden kann, wenn bei der Hauptschuldnerin bzw. beim Hauptschuldner eine wesentliche Erschwerung der Einbringlichkeit vorliegt (z.B. drohendes Insolvenzverfahren, Exekution durch Dritte).^[4]

Im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge (z.B. bei Erbfolge, Verschmelzung von Kapitalgesellschaften, Spaltung, Umwandlung) gehen sämtliche aus den Abgabenvorschriften resultierende Rechte und Pflichten auf Rechtsnachfolgerinnen bzw. Rechtsnachfolger über.

Die Erbinnen bzw. Erben haften abhängig von ihrer Erbantrittserklärung (bedingt oder unbedingt), begrenzt mit der durch Inventarisierung der Verlassenschaft ermittelten Höhe.

Bei der Beendigung von Personengesellschaften (OG, KG) gehen sämtliche Rechte und Pflichten – somit auch die Abgabenschulden – auf die zuletzt beteiligten Gesellschafterinnen bzw. Gesellschafter über.

Diese zwingende Schutzbestimmung für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer des AVRAG stellt sicher, dass alle von einem Betriebsübergang betroffenen Arbeitnehmerinnen bzw. Arbeitnehmer ihre Ansprüche aus Arbeitsverhältnissen behalten. Ob ein Betriebsübergang vorliegt, ist immer anhand tatsächlicher Gegebenheiten zu beurteilen. Werden wesentliche Teile des Unternehmens übernommen und weitergeführt (insbesondere Betriebsgebäude und -räume, Betriebsausstattung, materielle und immaterielle Aktiva, Großteils der Belegschaft, Kundinnen und Kunden) haften Übernehmende für alle Ansprüche aus Arbeitsverhältnissen, die zum Zeitpunkt des Übergangs aufrecht waren, unbeschränkt. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) stellt darauf ab, ob eine "wirtschaftliche Einheit" unter Identitätswahrung übergeht. Der Oberste Gerichtshof (OGH) wendet sämtliche Tatbestandsmerkmale im Rahmen eines beweglichen Systems an und versteht den Begriff Betriebsübergang in einem sehr weiten Sinn.^[5]

Geht ein Unternehmen, Betrieb oder Betriebsteil auf eine andere Inhaberin bzw. einen anderen Inhaber über, so tritt diese Person als Arbeitgeberin bzw. Arbeitgeber mit allen Rechten und Pflichten in sämtliche zum Zeitpunkt des Übergangs bestehende Arbeitsverhältnisse ein (somit auch in jene von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, die karenziert sind, Präsenz- oder Zivildienst ableisten etc.)^[6]. Die Haftung tritt automatisch ein und trifft sowohl alte als auch neue Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber zur ungeteilten Hand (Solidarschuld). Für Forderungen aus Arbeitsverhältnissen, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits beendet waren, beschränkt sich die Haftung auf jene Forderungen, die die Erwerbenden kannten.

Im Ergebnis bedeutet das, dass – sofern das Unternehmen fortgeführt wird – Arbeitnehmerinnen bzw. Arbeitnehmer grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf haben, von der Übernehmerin bzw. dem Übernehmer zu denselben Bedingungen (z.B. kollektivvertragliche Einstufung, Urlaubs- und Abfertigungsansprüche) weiter beschäftigt zu werden.

Verschlechtern sich die Arbeitsbedingungen durch die Übernahme wesentlich, haben Arbeitnehmerinnen bzw. Arbeitnehmer die Möglichkeit, ihre Arbeitsverhältnisse – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und Termine – zu beenden und ihre Ansprüche auf Abfertigung und Urlaubsentschädigung geltend zu machen. Dasselbe gilt, wenn Betriebspensionszusagen von der Erwerberin bzw. dem Erwerber nicht übernommen werden.

Übergeberinnen und Übergeber haften zudem fünf Jahre nach dem Betriebsübergang:

• für Abfertigungsansprüche, die nach dem Betriebsübergang entstehen, mit jenem Betrag, der dem fiktiven Abfertigungsanspruch im Zeitpunkt des Betriebsübergangs entspricht^[7]
• für Ansprüche auf eine Betriebspension aus einem Leistungsfall nach dem Betriebsübergang begrenzt mit jenem Betrag, der den im Zeitpunkt des Betriebsübergangs bestehenden Pensionsanwartschaften entspricht^[8]

Sofern im Zuge des Betriebsübergangs auch Abfertigungsrückstellungen und dazu gehörige Wertpapierdeckungen an Erwerbende übertragen werden, haften die Veräußerenden nur für die Dauer eines Jahres nach Betriebsübergang, begrenzt mit der Differenz zwischen dem Wert der übertragenen Sicherungsmittel, und der bis zur Unternehmensübergabe angefallenen fiktiven Abfertigungssumme.^[9]

[5] OGH 22.12.2004, 8 ObA 43/04p; 26.6.2003, 8 ObA 41/03t

[6] § 3 AVRAG

[7] § 6 Abs 2 AVRAG; 5Ob114/03f; 9Ob17/04x; 8ObA36/06m

[8] und [9] § 6 Abs 2 AVRAG

Die Erteilung der Informationen spätestens ein Monat vor dem Unternehmensübergang wird grundsätzlich als rechtzeitig erachtet.

Bei Spaltungen im Sinne des Umgründungssteuergesetzes gilt jene Gesellschaft als Veräußerin, der die Verbindlichkeiten nach dem Spaltungsplan zuzuordnen sind.^[10]

Anderes gilt im Falle der Insolvenz der Übergeberin bzw. des Übergebers. Diesen Fall hat der Gesetzgeber als Ausnahmetatbestand der Haftungsübernahme normiert. Nach Eröffnung des Sanierungsverfahrens ohne Eigenverwaltung oder eines Konkursverfahrens der Veräußerin bzw. des Veräußerers greift die Eintrittsautomatik nicht.^[11] Kommt es zur Abweisung der Verfahrenseröffnung mangels kostendeckenden Vermögens, bleibt die Eintrittsautomatik aufrecht.

Bestehende Versicherungsverträge sind im Rahmen der Unternehmensübergabe anzupassen^[12]. Grundsätzlich können sowohl das Versicherungsunternehmen als auch die Übernehmerin bzw. der Übernehmer das Versicherungsverhältnis unter Einhaltung einer Frist von einem Monat kündigen. Das Kündigungsrecht des Versicherungsunternehmens erlischt, wenn es dieses nicht innerhalb eines Monats ab Kenntnis der Übernahme ausübt. Das Kündigungsrecht der Erwerberin bzw. des Erwerbers erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausgeübt wird, es sei denn, die Erwerberin bzw. der Erwerber hatte von der Versicherung keine Kenntnis. In diesem Fall bleibt das Kündigungsrecht bis zum Ablauf eines Monats nach Kenntniserlangung der Erwerberin bzw. des Erwerbers bestehen.

Veräußernde und Erwerbende haften beide zur ungeteilten Hand für jene Prämie, welche auf die zur Zeit des Eintrittes laufende Versicherungsperiode entfällt.

[12] § 69 VersVG

Veräußert die Hauptmieterin bzw. der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihr bzw. ihm im Mietgegenstand betriebene "lebende" Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so treten Erwerbende automatisch – anstelle der bisherigen Hauptmieterin bzw. des bisherigen Hauptmieters – in das Hauptmietverhältnis ein.^[13] Die "Veräußerung" im Sinne des Mietrechtsgesetzes erfasst auch Schenkungen, Leibrentenverträge, Vermächtnisse, Einbringungen und Gründungen einer neuen Personengesellschaft durch bisherige Einzelunternehmen.

Eine Verpachtung stellt jedoch keine "Veräußerung" dar.^[14] Im Falle einer Verpachtung verbleiben die Mietrechte bei den Hauptmietenden; den Vermietenden steht es zu, den Mietzins für die Dauer der Verpachtung auf einen angemessenen Betrag anzuheben. Das Verpachtungsrecht ist zwingend und kann nicht rechtswirksam ausgeschlossen werden.

Die Unternehmensveräußerung ist seitens der veräußernden und der erwerbenden Person unverzüglich der Vermieterin bzw. dem Vermieter anzuzeigen. Diese Anzeige bietet der Vermieterin bzw. dem Vermieter bei einer künftigen Verwertung oder Verpfändung der Liegenschaft eine Kalkulationsgrundlage für die Ermittlung des richtigen Ertragswerts. Entsteht der Vermieterin bzw. dem Vermieter ein Kaufpreisschaden aufgrund der unterlassenen Anzeige über die Unternehmensveräußerung, können sowohl die Altmieterin bzw. der Altmieter als auch die Neumieterin bzw. der Neumieter grundsätzlich schadenersatzpflichtig werden.^[15]

Die Vermieterin bzw. der Vermieter ist berechtigt, bis spätestens sechs Monate nach der Anzeige den bisherigen Hauptmietzins auf den "angemessenen Hauptmietzins" anzuheben. Temporäre Sonderentwicklungen durchschnittlicher Mietzinse für Geschäftslokale (z.B. Covid-19-Pandemie) sind für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses grundsätzlich unbeachtlich.^[16] Handelt es sich bei den neuen Mieterinnen bzw. Mietern um gesetzliche Erbinnen bzw. Erben der bisherigen Hauptmietenden, darf der Hauptmietzins lediglich verteilt auf 15 Jahre (um jeweils ein fünfzehntel des Betrags jedes Jahr) angehoben werden.^[17]

Die Anhebung des Mietzinses ist zudem zulässig, wenn die Hauptmieterin eine Gesellschaft (unternehmerisch tätige Personengesellschaft bzw. juristische Person) ist und sich ihre rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern (z.B. Machtwechsel durch Anteilsübertragung bei einer Kapitalgesellschaft, Veränderung der Mehrheitsverhältnisse).

Ob eine entscheidende Änderung bzw. ein Machtwechsel vorliegt, ist stets einzelfallbezogen zu ermitteln. Die entscheidende Änderung muss nicht auf einmal geschehen, vielmehr kommt es auf die Anteilsübertragungen in ihrer Gesamtheit an. Je nach Lage des Einzelfalls kann auch eine Übertragung von weniger als der Hälfte der Anteile zu einer Mietzinserhöhung führen, sodass bereits eine Übertragung von zwei Prozent der Anteile ein "Kippen der Mehrheitsverhältnisse" bewirken kann.

[13] § 12a MRG

[14] § 12a Abs. 5 MRG

[15] OGH 20.10.2020, 4 Ob 128/20g

[16] OGH 30.03.2023, 5 Ob 13/23g

[17] § 46a Abs 2 MRG

Auch im Fall des Ausscheidens bzw. des Austauschens einer persönlich haftenden Gesellschafterin bzw. eines persönlich haftenden Gesellschafters einer unternehmerisch tätigen Personengesellschaft wird ein Machtwechsel gesehen. Hingegen hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass der Abverkauf einer Mehrheitsbeteiligung unter Begründung von Streubesitz die Folgen des § 12a Abs 3 MRG nicht auslöst, sofern die Einzelfallprüfung ergibt, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt. Bleiben daher die Machtverhältnisse unverändert, besteht kein Anhebungsrecht.^[18] Ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse kann daher einen "Machtwechsel" indizieren, ist jedoch kein ausschließliches Kriterium. Tritt neben der Änderung in den rechtlichen Verhältnissen keine wirtschaftliche Änderung ein, dann ist auch eine Mietzinserhöhung nicht gerechtfertigt.^[19] Bei einer Kommanditgesellschaft ist ein Machtwechsel jedenfalls dann anzunehmen, "wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheiden verschieben".^[20]

Eine Gesamtrechtsnachfolge (von jener im Erbweg abgesehen) löst den Tatbestand des MRG nicht automatisch aus und berechtigt per se zu keiner Hauptmietzinserhöhung. Allerdings ist zu beachten, dass Umwandlungen, Verschmelzungen, Spaltungen zu einem Machtwechsel führen können.

Bei einer Verpachtung behalten die Hauptmieterin bzw. der Hauptmieter sämtliche bestehende Rechte aus dem Mietrechtsverhältnis. Es besteht jedoch eine Anzeigepflicht über die erfolgte Verpachtung. Vermietende können den Mietzins für die Dauer der Verpachtung auf den "angemessenen Mietzins" anheben, außer die Verpachtung ist auf einen wichtigen persönlichen Grund (z.B. Krankheit) der Hauptmieterin bzw. des Hauptmieters (für maximal fünf Jahre) zurückzuführen.^[21]